Glossar
15 Begriffe der Zwangsversteigerung - klar erklaert.
Von Bargebot bis Zwischeninstanz: die Sprache der ZVG-Versteigerungen, ohne Juristendeutsch. Fuer Einsteiger, die vor dem ersten Termin wissen wollen, worueber gesprochen wird.
Wozu ein Glossar?
- Wer die Begriffe kennt, liest Gutachten schneller und praeziser.
- Risikoworte (Zwischeninstanz, Besitzrechte) erkennt man nur, wenn man sie kennt.
- Alle Begriffe sind in den Bietvorteil-Scores und Flaggen eingearbeitet.
Zwangsversteigerung (ZVG)
Gerichtlich angeordnete Versteigerung einer Immobilie zur Befriedigung von Glaeubigern, geregelt im Zwangsversteigerungsgesetz. Termine sind oeffentlich und kostenlos zugaenglich.
Verkehrswert
Der vom Gericht bestellte Sachverstaendige schaetzt den Wert der Immobilie. Er ist Startpunkt fuer das Gebot, aber oft veraltet oder zustandsblind - Profis rechnen eigene Vergleichswerte daneben.
Sicherheitsleistung
10 % des Verkehrswerts muessen als Sicherheit (Barkaution, Bankbuergschaft) spaetestens zwei Tage vor dem Termin nachgewiesen werden. Ohne sie wird das Gebot nicht zugelassen.
Bargebot
Das Geldgebot, das ein Bieter abgibt. Bei der Berechnung des Zuschlags kann ein mit einem unzulaessigen Bietvorteil erhoehtes Bargebot herangezogen werden - die Rechtslage um Bietvorteile ist umfangreich.
Zuschlag
Die gerichtliche Entscheidung, mit der die Immobilie dem hoechsten Bieter zugaenglich wird. Mit dem Zuschlag geht das Eigentum ueber - es gibt kein Ruecktrittsrecht.
Mindestgebot
Erreicht das Hoechstgebot die Haelfte des Verkehrswerts nicht, muss der Gläubiger zustimmen (untere Grenze). Erst ab fuenf Siebteln des Verkehrswerts kann der Zuschlag ohne weitere Zustimmung erteilt werden.
Zwischeninstanz
Rechtsmittel des bisherigen Eigentuemers gegen den Zuschlag. Bis zur Entscheidung bleibt die Immobilie belastet - ein Kernrisiko, das Bietvorteil als rote Flagge markiert.
Selbstzustellung
Der Ersteher muss die Immobilie selbst raeumen lassen (Raeumungsklage), wenn der bisherige Besitzer nicht freiwillig auszieht. Kosten: mehrere Monate Miete plus Gericht.
Teilungsversteigerung
Versteigerung auf Antrag von Miteigentuemern (z. B. nach Erbengemeinschaftsstreit) - nicht wegen Schulden, sondern zur Auftrennung des Eigentums.
Abwicklungsverfahren
Verfahren nach aufgehobenem Termin zur Verteilung der Erlise und Erstattung von Kosten - relevant, wenn ein Termin nach Gebot noch platzt.
Miteigentumsanteil (MEA)
Der anteilige Grundstuecksanteil bei Eigentumswohnungen, gekoppelt an Hausgeld und Verwalterrechte. Hohe MEA heissen auch hohes Hausgeld.
Nicht umlegbare Hausgeldanteile
Hausgeldanteile, die der Eigentuemer selbst traegt (Verwaltung, Ruecklage) und die die Rendite druecken - stehen im Gutachten und gehoeren in jede Cashflow-Rechnung.
Gutachten (Sachverstaendigengutachten)
Die gerichtliche Wertermittlung mit Zustand, Rechten, Lasten und Baumangeln. Beim Amtsgericht teilweise kostenlos; es ist die Grundlage jeder Gebotsentscheidung.
Bietervorbereitung / Maximalgebot
Die vor dem Termin schriftlich festgelegte Kaufgrenze: Gebot plus Steuern, Gebuehren, Sanierung und Risikopuffer. Ohne schriftliche Grenze ist emotionales Ueberbieten die haeufigste Ursache fuer verlorene Gelder.
Besitzrechte: Mieter und Nießbrauch
Mieter bleiben durch Mietvertraege meist bestehen, Nießbrauch und Wohnrechte gehen mit dem Eigentum weiter. Wer Selbstnutzen plant, muss diese Rechte zuerst klaeren - die Mieteinnahmeplanung richtet sich nach den bestehenden Vertraegen.
Vom Begriff zur Entscheidung
Begriffe allein machen keine Angebote besser. Die Bietvorteil-Suche kombiniert Verkehrswerte, Scores, Risikoflaggen und Rechner zu einer konkreten Kaufvorbereitung - teste sie 4 Stunden kostenlos.